你和孩子是如何被学区房绑架的？

当前，多校划片将成为长期趋势，未来摇号式入学将会变得普遍，这种情况下，购买学区房的风险就会与日俱增。

2016年以来，如果说有什么东西最能拨动中国人心弦？那无疑只有一路走高的房地产。最引人注目的，也许不止是房价，而是毅然挺立的学区房。北京市一纸多校划片的新政，竟在房地产市场掀起轩然大波，不少城市学区房的价格会超过普通住宅数倍不止，学区房已成为中国家长心中难以言说的痛。

纵观全国，如果问有什么能牵动所有家长的心，恐怕只有两个房子与教育，堪称中国父母最舍得花钱的两件事，当二者的结合体——学区房出现在中国家长面前的时候，愿意付出天价也就不难理解了。

每到三四月份中小学入学季来临，各大媒体就会争相报道学区房热潮，学区房价格也一路飙升，北京46万/平的神话学区房，已成为司空见惯的常态，在上海数百万元购买十几平的老公学区房，也是寻常之事。在大多数中国家长心目中，学区房早与价格高不可攀画上了等号，并演变成为绑架中国家庭的头等难题。

1.学区房背后到底是什么？

教育一直被作为一种公共品或半公共品看待，但教育却是一种最特殊的半公共品，它既没有公共品的非竞争性特征，也难具备公共品的非排他性特征，因此，在中国将教育作为社会公共产品来提供，其实并不现实。由于中国教育资源分布不均衡，大量优质教育资源集中在少数城市区域内，而中国中小学入学又采取就近划分学区的制度，依托于教育资源的学区房自然应运而生。

学区房的价格可以用一个简单公式来表示：

学区房价格=所在区域的房地产区位价格+所在学区的教育资源溢价

以上海均价8万左右的老公学区房为例，区位相当的非学区老公房价格平均在3-4万，那么学区房所在学区教育资源溢价就是4万元左右，一套40平左右的老公房，家长必须为其多支付160万元以上，等于上海父母多花一百多万购买一个优质小学学籍。

以市场供需理论来说，过高价格会导致需求量下降，所以只要学区房价格高过市场均衡底线，那么学区房降价也就可能了。但实际上完全不是这样，由于中小学优质教育资源的稀缺性，再配合现行中小学教育体制，所有的购房家长都认为优质学校入学名额是个持续性增值的过程，并不存在下降预期，这就意味着学区房将会是最增值保值抗跌的风险投资品，学区房价格上涨也就成为一种社会共识性预期。

2.学区房的潜在高风险

第一，学区房严重扭曲了家庭的消费行为。影响房地产价格的因素多是交通的便利程度、其在城市中地理区位、周围商业综合体数量及生活便利程度、公共设施完备程度、以及居住环境良好程度等。这些因素不会轻易发生改变，但由于学区房存在，不少家庭的购买行为发生了扭曲，只关心与房子带来的优质教育资源。因此，很多家长购置学区房都会选择环境最差、最小、最不适宜居住的房子，因为价格相对较低，并容易转手，等孩子长大不需要学区后，还可加价卖给下一轮适龄儿童的家长。

第二，学区房高价是畸形的教育资源资本化。在英美等国，地方政府收入来源主要源于房产税等不动产税收，因此，政府就会有意识将教育资源投入得更为平均，甚至将一半以上财政收入投资地方教育，从而带动区域整体教育水平提升，而教育水平提升则会直接带来相应辖区房地产价格提升，政府可以从房地产上收到更多税收，然后进一步提升教育水平，形成一种良性教育资源资本化循环。但中国的教育都是由财政直接划拨资源，投入资金较少很难做到教育平均化，因此各地会出现省级示范校，市级重点校，区级重点校等现象，这些学校的存在往往会得到更多的教育资源投入，但由于这种模式投入不均，让教育资源资本化变得畸形，导致了教育上的高峰与洼地，必然会引发直接的市场行为，其外在表现就是有优质资源的学区房成了香饽饽。

但这两个分析有个关键性要素，那就是“学区房=入学名额”这个等式不能变，一旦教育主管部门政策有变，或学区房划分标准调整，那么这个等式逻辑会被瞬间打破，本来一个必然保值增值的房地产投资，就会演变成一种高风险投资，谁都不能保证成为最后一个接盘者。

但大部分教育主管部门对学区态度明确，越来越多的教育主管部门开始使用多校划片，学区资源整合的手段，可以说，多校划片将会成为长期趋势，未来学区的摇号式入学将会普遍，这种情况下，购买学区房的风险性就会与日俱增，虽然学区房依然意味着一个可能去好学校的摇号资格，但是其内在的风险却是不言而喻的。

如果说中国房地产存在泡沫的话，学区房无疑是其中风险最高的泡沫之一，未来学区房会不会成为第一个破灭的房地产风险，值得广泛关注。